Zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym
Opublikowano: 6 października 2019

Zakup nieruchomości często wiąże się z koniecznością zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Niewiele osób może bowiem pozwolić sobie na jej nabycie w pełni za gotówkę. W takim przypadku musisz zorientować się w banku, czy masz zdolność kredytową i ile powinieneś zarobić, aby przyznał Ci kredyt hipoteczny. Innymi słowy, bez zdolności kredytowej bank nie wyda Ci pozytywnej decyzji o przyznaniu kredytu hipotecznego.

Czym jest zdolność kredytowa?

Zdolność kredytowa to ocena – dokonana przez bank na podstawie złożonych przez Ciebie uprzednio dokumentów i oświadczeń – czy będziesz miał możliwości finansowe, aby spłacić zaciągnięty kredyt wraz z odsetkami, w terminach określonych w umowie kredytowej zawartej z bankiem.

Co bank bierze pod uwagę, oceniając, czy masz zdolność kredytową?

Bank dokona weryfikacji Twojej zdolności kredytowej:

analizując Twoją sytuację finansową, w tym uzyskiwane przez Ciebie dochody, miesięczne koszty utrzymania jak np. opłata za czynsz, media etc., obecne zadłużenie, np. spłacane obecnie kredyty, wysokość zadłużenia z posiadanych kart kredytowych;
weryfikując dane, które mają lub mogą mieć wpływ w przyszłości na możliwość wywiązania się przez Ciebie z zaciągniętego zobowiązania finansowego, tj. Twój wiek, stan cywilny, liczbę osób w gospodarstwie domowym, staż pracy, wykształcenie, wykonywany zawód, zajmowane obecnie stanowisko pracy oraz Twoją dotychczasową historię kredytową, tj. czy systematycznie spłacałeś wcześniej zaciągnięte zobowiązania finansowe (jeżeli takowe oczywiście miałeś).

Bank porówna zatem Twoje przychody i wydatki w skali miesiąca i na tej podstawie oceni, czy zostanie Ci nadwyżka, którą będziesz mógł przeznaczyć na spłatę kredytu.

Powinieneś pamiętać, że dla banku znaczenie ma rodzaj źródła Twoich dochodów, tj. czy masz zawartą umowę cywilnoprawną, np. umowę zlecenia, pracujesz w ramach stosunku pracy, tj. czy świadczysz pracę na podstawie umowy o pracę albo czy np. prowadzisz działalność gospodarczą. Bank chętniej przyzna Ci kredyt, jeżeli masz zawartą z pracodawcą umowę o pracę, niż gdy jesteś jednoosobowym przedsiębiorcą prowadzącym własną działalność gospodarczą lub wykonujesz usługi w ramach tymczasowych zleceń, ale nie przekreśla to Twoich szans na przyznanie kredytu.

Dla banku istotna jest liczba kredytobiorców. Oznacza to zatem, że gdy zaciągasz kredyt hipoteczny wspólnie ze swoim współmałżonkiem, zarobki każdego z Was będą brane przez bank pod uwagę i zwiększą Wasze wspólne szanse na kredyt. Łatwiej będzie go Wam otrzymać razem, niż gdybyś ubiegał się o niego sam. Pamiętaj, że szanse te obniża niesformalizowany związek.

Ocena zdolności kredytowej polega również na tym, że bank pobierze raport z Biura Informacji Kredytowej (BIK), aby ocenić, czy zaciągnąłeś już wcześniej jakieś zobowiązania i czy byłeś systematyczny w spłacaniu wcześniejszych zaciągniętych zobowiązań finansowych. Jeżeli ciąży na Tobie np. obowiązek alimentacyjny wobec dziecka z poprzedniego związku małżeńskiego, bank oceni to pod kątem Twojej zdolności kredytowej.

Co jeszcze wpływa na zdolność kredytową?

Przyznanie kredytu zależy również od tego, na jak wysoką kwotę chcesz otrzymać kredyt i na jak długi okres chcesz rozłożyć jego spłacanie. Jeżeli rozłożysz spłacanie kredytu na dłuższy okres, wówczas comiesięczne raty Twojego kredytu będą niższe i będziesz miał wyższą zdolność kredytową. Ale pamiętaj, dłuższy okres kredytowania to także wyższe odsetki i całkowity koszt kredytu.

Na zdolność kredytową wpływa również preferowany przez Ciebie sposób spłaty rat kredytu, tj. czy wybierzesz opcję spłaty w systemie rat równych czy malejących. Ten pierwszy wariant jest mniej ryzykowny, a ten drugi może obniżyć Twoją wiarygodność dla banku i zdolność do spłaty kredytu.

Oczywiście im większy Twój wkład własny, tym bank chętniej przyzna Ci kredyt.

To ile powinienem zarabiać, aby otrzymać kredyt?

To zależy od wielu czynników, a mianowicie, m.in. czy chcesz kupić np. dom, czy mieszkanie, jaka jest wartość nieruchomości, czy jest to nieruchomość z rynku pierwotnego czy z wtórnego, w jakim mieście chcesz nabyć nieruchomość, w jakiej cenie, ile masz wkładu własnego etc. Wpływ będą mieć również czynniki opisane powyżej.

Tzw. Rekomendacja T Komisji Nadzoru Finansowego dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ryzykiem detalicznych ekspozycji kredytowych, którą kierują się banki, wskazuje, że rata kredytu nie powinna być wyższa niż 50% wynagrodzenia w przypadku, gdy zarobki kredytobiorcy nie przekraczają poziomu przeciętnego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, a w pozostałych przypadkach rata nie może być wyższa niż 65% wynagrodzenia.

Z danych GUS wynika, że w marcu 2019 r. przeciętne wynagrodzenie w Polsce wynosiło 5 164,53 brutto, co w przypadku umowy o pracę daje kwotę 3 665,39 zł netto. Jeżeli tyle mniej więcej zarabiasz, Twoja miesięczna rata kredytu hipotecznego nie powinna przekroczyć kwoty 1 832,69 zł. Gdybyś chciał zaciągnąć kredyt na 15 lat, jego kwota nie powinna przekroczyć 329 000 zł. Powyższe wyliczenia to jednak jedynie symulacja i dopiero wizyta w konkretnym banku pozwoli Ci zweryfikować, czy masz zdolność kredytową.

Pamiętaj, że to bank decyduje, czy przyzna Ci kredyt, a jego decyzja może być różna w zależności od tego, który z banków wybierzesz. Może zdarzyć się tak, że jeden bank stwierdzi, że nie masz zdolności kredytowej, a więc jednocześnie szans na kredyt, a drugi wręcz przeciwnie.

Źródło: mfinanse.pl