Pozew o zbyt wysoki czynsz – czy można wygrać sprawę?
Opublikowano: 23 maja 2023

Czy można pozwać właściciela mieszkania o zbyt wysoki czynsz, albo wspólnotę mieszkaniową, bądź spółdzielnię o naliczenie zbyt wysokiej stawki za opłaty eksploatacyjne? Okazuje się, że niekiedy sądy przyznają rację lokatorom. Jak pisze portal NieruchomosciSzybko.pl, lokatorzy TBS-u z Wrocławia wygrali sprawę dotyczącą podwyżki czynszów. Zdaniem portalu w tej sytuacji można się spodziewać zwiększonego zainteresowania wchodzeniem przez lokatorów na drogę sądową w związku z wysokością czynszu, ponieważ koszty czynszów w ostatnim czasie mocno idą w górę.

Zgodnie z cytowanymi przez NieruchomosciSzybko.pl danymi Głównego Urzędu Statystycznego w marcu 2023 roku ceny za wynajem mieszkań wzrosły rok do roku o 17 proc. Lokatorzy mogą się jednak bronić w sądzie przed nadmiernymi podwyżkami. Trzeba pamiętać o właściwym uzasadnieniu pozwu, by nie skończyło się na ponoszeniu kosztów procesu bez żadnej korzyści. Koszty takie zwykle przekraczają wynagrodzenie prawnika wynajętego do reprezentowania przed sądem, dlatego opłaci się skorzystać z jego usług.

W przypadku TBS-ów i społecznych inicjatyw mieszkaniowych sprawy związane z prawami lokatorów w tym wysokość czynszów regulowane są przez ustawę z dnia 26 października 1995 r. o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa (Dz.U. 1995 nr 133 poz. 654). W przypadku najmu lokali prywatnych, socjalnych i komunalnych sprawy te regulowane są przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733).

Zgodnie z ustawą czynsze w TBS-ach i SIM-ach ustalane są przez walne zgromadzenia akcjonariuszy. Przy podejmowaniu decyzji mają one brać pod uwagę wydatki związane z kosztami eksploatacji budynku, kosztami planowanych remontów i wysokość spłaty kredytów zaciągniętych na budowę.

Nadmierne podniesienie czynszu może stanowić podstawę pozwu sądowego

W przypadku lokali prywatnych, komunalnych i socjalnych. Zgodnie z ustawą podwyżka czynszu przekraczająca wartość inflacji musi zostać uzasadniona. Bazą do ustalania wielkości czynszu jest wartość odtworzeniowa lokalu. Właściciel zobowiązany jest uzasadniać każdą podwyżkę, w której wyniku przekroczone zostało 3 procent wartości odtworzeniowej i jest ona wyższa od poziomu inflacji.

Jak pisze wspomniany portal: Wartość odtworzeniowa to iloczyn powierzchni użytkowej mieszkania i aktualizowanego co pół roku wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. Jeśli najemca uzna, że właściciel nieprzekonująco uzasadnił podwyżkę czynszu powołując się na koszty utrzymania lokalu, zwrot nakładów i godziwy zysk, to taki lokator ma prawo w ciągu dwóch miesięcy złożyć pozew o wysoki czynsz. Kwestionować przed sądem można również podwyżkę czynszu w najmie instytucjonalnym i okazjonalnym, ale w tym przypadku znaczenie mają tylko klauzule z umowy.

Kwestionowanie pobieranych opłat dotyczy także właścicieli lokali. Mogą oni zakwestionować podwyżki opłat eksploatacyjnych wprowadzane przez spółdzielnie mieszkaniowe, a także wielkość zaliczek remontowych na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Możliwość taką przewiduje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388. Zaskarżenia można dokonać w ciągu 6 tygodni od podjęcia uchwały przez wspólnotę mieszkaniową.

W przypadku składania pozwów trzeba pamiętać, że sprawy zwykle rozpatrywane są długo przez sądy. W pierwszej instancji sprawa może być rozpatrywana przez rok.

Wojciech Ostrowski