Klucz za dług, czyli nieruchomość za kredyt hipoteczny
Opublikowano: 16 października 2018

Komisja Nadzoru Finansowego chce, by kupujący mieszkanie na kredyt mogli – w razie problemów ze spłatą – rozliczyć się z bankiem przez oddanie mu nieruchomości. Opcja zwana potocznie „kluczem za dług” pozwoliłaby w dowolnym momencie, bez dodatkowych kosztów, spłacić kredyt przez oddanie lokalu bankowi, który sfinansował zakup nieruchomości.

Takie rozwiązanie funkcjonuje m.in. w USA już wiele lat, gdzie w umowach kredytowych zabezpieczeniem pożyczki jest wyłącznie kupowane mieszkanie lub dom, a nie – jak w Polsce – cały majątek dłużnika. Umożliwia to ochronę pozostałych składników majątku dłużnika, skupiając dochodzenie roszczeń wyłącznie na zabezpieczonej nieruchomości.

Obecnie w polskim porządku prawnym, w momencie powstania zobowiązania – utraty możliwości spłaty zaciągniętego kredytu – kredytobiorca zostaje pociągnięty do odpowiedzialności z całości posiadanego przez siebie majątku. Dodatkowo, jeżeli po sprzedaży zabezpieczonej nieruchomości pozyskana kwota nie pokryje w całości zobowiązania, bank w dalszym ciągu pozostaje władny do dochodzenia pozostałej kwoty z majątku dłużnika.

Proponowane przez KNF rozwiązanie zakłada, że jeżeli faktycznie stracimy możliwość spłaty zobowiązania, zyskujemy możliwość „uwolnienia się od długu” poprzez przekazanie na własność instytucji finansowej należącej do nas nieruchomości.

Wskazania zmiana stanowi niewątpliwie „ukłon” Komisji w stronę kredytobiorców, którzy dzięki danemu rozwiązaniu zyskują poczucie bezpieczeństwa, instytucje finansowe zyskają zaś gwarancję zachowania płynności finansowej i zwiększenie realnej szansy na odzyskanie użyczonych środków. Podobne rozwiązania firmy pożyczkowe stosują od dawna. Speed Cash Polska jest ich prekursorem

Rozwiązanie nowatorskie, ale nie dla wszystkich

Opcja zakładająca przekazanie własności nieruchomości w zamian za zwolnienie z długu, zgodnie do treści zaprezentowanej rekomendacji została przewidziana wyłącznie dla osób wykazujących „ponadprzeciętne dochody”. Dodatkowo zakłada ona, iż rata udzielonego finansowania nie będzie mogła przekraczać 35 proc. dochodów. Kolejne obostrzenia zakładają wyłączenie możliwości poosiadania przez pozostałych członków rodziny jakichkolwiek innych zobowiązań kredytowych, a wkład własny przy danym kredycie winien wynosić min. 30 proc. wartości nieruchomości.

Analizując powyższe nie sposób zauważyć, iż wskazany model finansowania nie będzie stanowić „przeciętnego” produktu finansowego oferowanego każdorazowo kredytobiorcy przez bank. Zbadanie zdolności finansowej kredytobiorcy w danym przypadku zakłada szereg obostrzeń jakimi kierować się musi bank, rezygnując w umowie z możliwości sądowego dochodzenia zaspokojenia zobowiązania.

Zachodnie „rozwiązania” każdorazową budzą szerokie zainteresowanie rynku, jednakże należy pamiętać, iż specjaliści pozostają w danym zakresie sceptyczni. Powodem jest oczywiście koszt kredytu. Niewątpliwym bowiem pozostaje fakt, iż wraz z „bezpieczniejszym” rozwiązaniem zakładającym zwolnienie z długu w parze iść będzie proporcjonalnie większy koszt udzielenia samego finansowania. Ujmując rzecz wprost wskazana opcja kredytu będzie z całą pewnością droższa aniżeli kredyty, które znamy do tej pory.

Co zmieni rekomendacja?

Pomimo, że wskazane finansowanie z opcją „klucz za dług” pozostaje w zasięgu jedynie nielicznych kredytobiorców to niewątpliwie „otwiera” ono rynek przenoszenia własności nieruchomości na poczet spłaty zobowiązania. Do tej pory samo przenoszenie własności budziło wiele kontrowersji. Wskazane rozwiązanie oprócz umożliwienia zachowania tzw. „cash flow” w zakresie kredytów oraz umożliwienia wyzbycia się długu przez kredytobiorcę ma na celu uświadomienie jednostkom rynkowym mechanizmów, które u naszych zachodnich sąsiadów funkcjonują już od lat.

Silnie rozwijający się rynek polski implikuje do swojego systemu rozwiązania, które mają na celu poszerzenie jak również zwiększenie świadomości konsumentów oraz przedsiębiorców w zakresie udzielania finansowania zewnętrznego zabezpieczonego na nieruchomościach. Należy zatem pamiętać, iż w chwili gdy znikną wszelkie możliwości spłaty gotówkowej naszą gwarancją pozostanie nieruchomość.

Autor: Paweł Zieliński, prezes Speed Cash Polska

Tagi: hipoteka, klucz za dług, KNF, Komisja Nadzoru Finansowego, kredyt hipoteczny, nieruchomości, rata, spłata, własność