Wady wykonawcze w umowie o roboty budowlane – jak dochodzić roszczeń
Opublikowano: 17 lipca 2026

Odkrycie wad wykonawczych po zakończeniu robót budowlanych to sytuacja, z którą prędzej czy później mierzy się wielu inwestorów, niezależnie od skali realizowanej inwestycji. Nieszczelny dach, pęknięcia w tynkach czy nieprawidłowo wykonana instalacja to tylko niektóre z problemów, które mogą ujawnić się już po odbiorze prac lub dopiero po pewnym czasie użytkowania obiektu. Znajomość przysługujących inwestorowi uprawnień oraz właściwej procedury dochodzenia roszczeń ma kluczowe znaczenie dla skutecznego wyegzekwowania naprawy usterek od wykonawcy.

Czym są wady wykonawcze w rozumieniu umowy o roboty budowlane

Wady wykonawcze to nieprawidłowości powstałe w wyniku niewłaściwego wykonania robót budowlanych, niezgodnego z projektem, sztuką budowlaną lub warunkami ustalonymi w umowie. Wady te mogą mieć charakter jawny, możliwy do zidentyfikowania już podczas odbioru robót, lub ukryty, ujawniający się dopiero po pewnym czasie eksploatacji obiektu, na przykład w postaci przecieków, pęknięć konstrukcyjnych czy nieprawidłowego działania instalacji.

Rozróżnienie między tymi dwoma kategoriami wad ma istotne znaczenie praktyczne, ponieważ sposób postępowania oraz zakres odpowiedzialności wykonawcy różni się w zależności od momentu, w którym dana wada została ujawniona. Wady jawne powinny zostać zgłoszone już na etapie odbioru robót, podczas gdy wady ukryte mogą zostać zgłoszone później, w okresie objętym rękojmią lub gwarancją.

Rękojmia i gwarancja jako podstawy dochodzenia roszczeń

Inwestor dochodzący roszczeń z tytułu wad wykonawczych może opierać się na dwóch odrębnych podstawach prawnych, którymi są rękojmia wynikająca wprost z przepisów oraz gwarancja, jeśli została udzielona przez wykonawcę w umowie. Rękojmia przysługuje inwestorowi niezależnie od tego, czy strony przewidziały ją w umowie, natomiast zakres i warunki gwarancji zależą od konkretnych ustaleń zawartych w umowie o roboty budowlane.

Warto zwrócić uwagę, że korzystanie z uprawnień wynikających z gwarancji nie wyklucza możliwości równoległego dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi, co w praktyce daje inwestorowi szersze pole do skutecznego wyegzekwowania naprawy wad, szczególnie w sytuacji, gdy jedna z tych podstaw okazuje się mniej korzystna ze względu na terminy lub zakres odpowiedzialności wykonawcy.

Procedura zgłaszania wad wykonawczych

Skuteczne dochodzenie roszczeń z tytułu wad wykonawczych wymaga zachowania odpowiedniej procedury zgłoszenia usterki wykonawcy. Zgłoszenie powinno mieć formę pisemną, precyzyjnie opisującą charakter stwierdzonej wady oraz termin, w którym została ona zauważona. Warto również udokumentować wadę w formie fotograficznej, co w przypadku ewentualnego sporu stanowi istotny dowód potwierdzający zakres i charakter zgłaszanego problemu.

Inwestor powinien zachować szczególną staranność przy dokumentowaniu korespondencji z wykonawcą, ponieważ w przypadku braku polubownego rozwiązania sporu, właśnie ta dokumentacja stanowi podstawę do dalszych działań, w tym ewentualnego postępowania sądowego.

Terminy dochodzenia roszczeń z tytułu wad

Przepisy przewidują określone terminy, w jakich inwestor może skutecznie dochodzić roszczeń z tytułu wad wykonawczych, przy czym terminy te różnią się w zależności od podstawy prawnej roszczenia oraz charakteru wady. Przekroczenie ustawowego lub umownego terminu na zgłoszenie wady może skutkować utratą możliwości dochodzenia roszczeń, nawet jeśli wada rzeczywiście powstała z winy wykonawcy.

Z tego względu inwestorzy powinni na bieżąco monitorować stan techniczny wykonanych robót, szczególnie w pierwszych miesiącach po odbiorze inwestycji, kiedy najczęściej ujawniają się wady wynikające z nieprawidłowego wykonania prac budowlanych.

Możliwe roszczenia inwestora wobec wykonawcy

W przypadku stwierdzenia wady wykonawczej inwestorowi przysługuje kilka możliwych roszczeń, w zależności od charakteru i skali stwierdzonego problemu. Inwestor może domagać się usunięcia wady przez wykonawcę, obniżenia wynagrodzenia proporcjonalnie do zmniejszonej wartości wykonanych robót, a w niektórych sytuacjach również odstąpienia od umowy, jeśli wada ma charakter istotny i uniemożliwia prawidłowe korzystanie z obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

Wybór odpowiedniego roszczenia powinien uwzględniać zarówno charakter stwierdzonej wady, jak i realne możliwości wykonawcy w zakresie jej usunięcia, ponieważ w praktyce nie każde roszczenie okaże się równie skuteczne w konkretnej sytuacji inwestycyjnej.

Rola prawnika w dochodzeniu roszczeń z tytułu wad

Ze względu na złożoność przepisów regulujących odpowiedzialność wykonawcy za wady robót budowlanych i prawa budowlanego, warto rozważyć konsultację z prawnikiem specjalizującym się w tej dziedzinie już w momencie stwierdzenia pierwszych nieprawidłowości. Prawnik pomaga nie tylko prawidłowo zakwalifikować charakter stwierdzonej wady, ale również wskazuje najbardziej efektywną strategię dochodzenia roszczeń, uwzględniając zarówno obowiązujące terminy, jak i realne szanse na skuteczne wyegzekwowanie naprawy usterek od wykonawcy.

Dochodzenie roszczeń z tytułu wad wykonawczych w umowie o roboty budowlane wymaga znajomości przysługujących inwestorowi uprawnień, wynikających zarówno z rękojmi, jak i ewentualnej gwarancji udzielonej przez wykonawcę. Kluczowe znaczenie ma zachowanie odpowiednich terminów zgłoszenia wady oraz rzetelne udokumentowanie stwierdzonych nieprawidłowości. W sytuacjach bardziej złożonych sporów warto skorzystać ze wsparcia prawnika, który pomoże wybrać najskuteczniejszą ścieżkę dochodzenia roszczeń wobec wykonawcy robót budowlanych.