Jak wygląda egzekucja z nieruchomości?
Opublikowano: 27 lipca 2023

Jedną z metod dochodzenia należności od nierzetelnego dłużnika jest egzekucja z nieruchomości. To postępowanie egzekucyjne, które może zostać przeprowadzone w trybie sądowym lub administracyjnym w zależności od rodzaju długu.  Najczęściej w ten sposób odzyskiwane są wysokie kwoty. Jak przebiega egzekucja administracyjna?

Kto dokonuje egzekucji z nieruchomości?

Egzekucję z nieruchomości rozpoczyna wierzyciel, składając wniosek do komornika, który działa przy sądzie, przy którym jest położona nieruchomość. Jeśli nieruchomość znajduje się w okręgu kilku sądów, wierzyciel może zdecydować, do którego komornika kieruje wniosek. Jednak jeżeli postępowanie egzekucyjne rozpocznie jeden wierzyciel, a następnie kolejni wierzyciele będą chcieli wszcząć postępowanie, egzekucję prowadzi komornik, który rozpoczął ją.

Zgodnie z art. 922 uczestnikami postępowania oprócz wierzyciela i dłużnika mogą być osoby, którym przysługują prawa rzeczowe ograniczone lub osobiste zabezpieczone na nieruchomości np. prawo do użytkowania wieczystego.

W momencie kiedy komornik wysyła wezwanie do zapłaty dłużnikowi i tytuł wykonawczy, wtedy jednocześnie składa do sądu właściwego wniosek o wpis o wszczęcie egzekucji. Może złożyć także wniosek do zbioru dokumentów z odpisem wezwania do zapłaty. Jeśli postępowanie egzekucyjne zostanie umorzone, wtedy komornik składa wniosek o wykreślenie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji.

Kiedy dłużnik dowiaduje się  o tym, że jego nieruchomość zajął komornik?

Dłużnik dowiaduje się o tym, że jego nieruchomość zajął komornik w momencie gdy, doręczono mu wezwanie. Jeśli nie otrzymał wezwanie do zapłaty, to nieruchomość staje się zajętą w chwili dokonania wpisu w księdze wieczystej. Warto pamiętać o tym, że w stosunku do każdego kto wiedział o tym, że komornik wszczął egzekucję, skutki zajęcia powstają z chwilą, kiedy dowiedział się o tym.

Czy dłużnik może rozporządzać nieruchomością po jej zajęciu?

To, czy dłużnik rozporządza nieruchomością po jej zajęciu, czy też nie, nie ma wpływu na dalsze postępowanie. Rozporządzanie nieruchomością ani przedmiotami podlegającymi zajęciu jest nieważne. To nie dotyczy rozporządzeń zarządcy nieruchomości w zakresie jego ustawowych uprawnień. Zgodnie z art. 930, jeżeli zajęta nieruchomość zostanie oddana w: użyczenie, leasing, najem albo dzierżawę to takie działanie jest bezskuteczne.

Z jakich etapów składa się postępowanie egzekucji z nieruchomości?

Egzekucja z nieruchomości przebiega w 5 etapach. Oto najważniejsze informacje o nich:

Etap 1: Zajęcie nieruchomości

Wierzyciel chcący odzyskać pieniądze składa wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości do właściwego komornika. Na wstępnym etapie komornik formalnie zajmuje nieruchomość. Doręcza dłużnikowi wezwanie do zapłaty i tytuł wykonawczy. Dłużnik ma dwa tygodnie na uregulowanie swojego zobowiązania. Jeśli tego nie zrobi, komornik dodatkowo obciąży go kosztami postępowania egzekucyjnego. W tym czasie komornik składa wniosek o wpis o zajęciu egzekucyjnym do wydziału ksiąg wieczystych.

Etap 2: Opis i oszacowanie

Jeśli dłużnik nie ureguluje należności, to po upływie terminu w wezwaniu do zapłaty, komornik na wniosek wierzyciela przeprowadza opis i oszacowanie nieruchomości.
O terminie podjęcia tych czynności zawiadamia wszystkich uczestników postępowania. Ogłoszenie obwieszcza w budynku sądu, w gminie i na stronie internetowej Krajowej Rady Komorniczej.

Etap 3: Obwieszczenie o licytacji

Zajęta nieruchomość zostaje sprzedana podczas publicznej licytacji. Obwieszczenie o licytacji otrzymują uczestnicy postępowania i organy urzędów.

Etap 4: Licytacja nieruchomości

Licytacja nieruchomości odbywa się publicznie, nadzoruje ją sąd lub referendarz sądowy. Przebieg licytacji jest utrwalany przez urządzenie rejestrujące. W czasie pierwszej licytacji nieruchomość może zostać sprzedana za trzy czwarte wartości nieruchomości.

Artykuł powstał we współpracy z serwisem vindicat.pl