Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym i kupić nowe
Opublikowano: 7 grudnia 2021

Obciążenia hipoteki domów lub mieszkań są często spotykaną formą zabezpieczeń zobowiązań właścicieli nieruchomości w przypadku zaciągnięcia przez nich np. kredytów, pożyczek itp. Są to zobowiązania wysokie i długo terminowe, najczęściej dotyczą zakupu nieruchomości, a przewidywany okres spłaty może dochodzić nawet do kilkudziesięciu lat. Co zrobić, kiedy sytuacja właściciela ulega zmianie? Czy można sprzedać obciążony w ten sposób lokal? Jak to uczynić? Sprawdźmy.

Hipoteka, co to jest?

Można przecież założyć, że na przestrzeni tak długiego okresu zaistnieją przesłanki skłaniające posiadacza domu do zmiany miejsca zamieszkania. W takiej sytuacji trwanie przy posiadaniu obiektu budowlanego uniemożliwia zakup nowego z uwagi na zamrożone środki finansowe. Niestety zapis hipoteczny wydaje się to uniemożliwiać

Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi zabezpieczenie na nieruchomości na wypadek niespłacenia przez kredytobiorcę zobowiązania. Hipoteka powstaje z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej właściwej dla danej nieruchomości, a wygasa po ostatecznej spłacie np. kredytu hipotecznego. W omawianym przypadku wierzycielem jest instytucja finansowa.

Uwaga! Hipoteka nie stanowi przeniesienia praw własności, reguluje jedynie kolejność zaspokajania roszczeń z samego obiektu, bez względu na to, kto aktualnie jest jego posiadaczem.

Innymi słowy, hipoteka jest przywiązana do nieruchomości, nie zaś do właściciela.

Powyższe określenie wzajemnych zależności daje asumpt do stwierdzenia, iż nie ma żadnych przeszkód prawnych uniemożliwiających sprzedaż lub nabycie nieruchomości z obciążoną hipoteką.

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Inną sprawą jest ocena opłacalności takiego ruchu. Tutaj należy skonsultować się z profesjonalnym doradcą, którego obiektywizm pozwoli na poprawną ocenę skutków finansowych i prawnych wynikających z powzięcia zamiaru sprzedaży. Dodatkowo zasoby wiedzy można wzbogacić, korzystając z informacji zawartych na stronie https://www.bankier.pl/smart/kredyty-hipoteczne.

Przystępując do sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką, należy podjąć następujące działania:

• Powiadomienie banku o powziętym zamiarze. Pozwala to na uzyskanie zaświadczenie na temat aktualnego zadłużenia. Jest to niezbędne dla prawidłowej wyceny wartości domu/mieszkania;
• Po uprzednim wyrażeniu zgody na zbycie nieruchomości, bank powinien wydać promesę (przyrzeczenie, obietnica dokonania określonej czynności lub spełnienia określonego świadczenia), że po spłacie kredytu wyda zgodę na wykreślenie hipoteki. Ten krok znacznie podnosi zdolność negocjacyjną sprzedającego. Nabywca nabiera przekonania, iż zakup nieruchomości obciążonej hipoteką nie wiąże się z żadnym ryzykiem;
• Dział IV księgi wieczystej, w którym znajdują się adnotacje o obciążeniu nieruchomości, nie stanowi tajemnicy w świetle obowiązujących przepisów. Ukrywanie faktu istnienia takiego obciążenie przed potencjalnymi kupcami mija się z celem, jest także niezgodne z polskim prawem.

Spełnienie powyższych wymogów pozwala na sporządzenie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości, którą podpisuje się w obecności notariusza. Dokument ma formę aktu notarialnego, na podstawie którego nabywca lub instytucja zarządzająca jego finansami przelewa na konto wierzyciela równowartość zadłużenia, natomiast nadwyżka wpływa na konto sprzedającego.

Ostatnim krokiem jest potwierdzenie uregulowania zadłużenia w banku, który udzielił kredytu dotychczasowemu właścicielowi. Instytucja finansowa wydaje stosowne zaświadczenie oraz zgodę na zdjęcie hipoteki, którą następnie należy przekazać kupującemu.

Nabycie nowej nieruchomości odbywa się na tych samych zasadach, z uwzględnieniem zamiany ról stron dokonujących transakcji.

Tagi: akt notarialny, hipoteka, Jak sprzedać mieszkanie, Kredyt, kredyt hipoteczny, nieruchomości, prawo