Dom na rozdrożach, czyli o ubiegłym roku w branży mieszkaniowej
Opublikowano: 11 maja 2017

Ostatni rok – którego podsumowania spływać zaczęły w początku tego miesiąca – był bezsprzecznie powodem do fety dla deweloperów. Hossa na rynku sprawiła, że pobito rekordowe ilości sprzedaży w najważniejszych miastach w Polsce.

Budowano dużo i z rozmachem – nowe budynki, mieszkaniowe i komercyjne, stawiały nie tylko polskie spółki, ale i zagraniczny kapitał. Tak samo rynek mieszkań wtórnych – kupno mieszkania z drugiej ręki, które wcześniej było raczej oznaką średniej zamożności, dzisiaj traktowane jest jako rozsądna inwestycja.

Coraz częściej decydujemy się nie tylko wykończyć, ale bardzo często i wyremontować mieszkanie samemu. Ze wspomnianych już 18 tys. sprzedanych mieszkań prawie 3 tys. – a więc 1/6 – pochodziła właśnie z rynku wtórnego. Agencje – na przykład takie jak szczecińska Elite Nieruchomości – w praktyce wyprzedały już swoje ofert w bardziej atrakcyjnych miejscach. Można więc stwierdzić, że rynek się zmienia.

Tylko pytaniem jest, w jakim kierunku. Chociaż wśród branżowców panuje święto, równie dobrze okazać się może ono przysłowiową Ucztą Baltazara – nikt nie wie, w jakim kierunku podąża rynek. Przede wszystkim – na co zwraca uwagę większość raportów – chociaż wskaźniki same w sobie są dobre, to bledną trochę w porównaniu z zeszłymi latami i tempem zmian.

Jeżeli zestawić je z 2015, zanotowany wzrost wynosi jedynie 3%. Można więc zadać pytanie, czy branża mieszkaniowa nie osiągnęła w tym momencie stadium określanego mianem arrested development – etapu, na którym wzrost stabilizuje się i z którego jedyna droga prowadzić może z powrotem w dół. Rynek ma bowiem to do siebie, że kto nie idzie w nim do przodu ten się cofa – a momenty w których widać, że wytraca on energię bardzo często świadczyć mogą o tym, że zbliżają się przysłowiowe chude lata.

Z drugiej strony, na co zwraca uwagę wielu specjalistów z branży, większość deweloperów i tak znajdzie się komfortowej sytuacji nawet w przypadku bessy.

Jak podają dane, pod koniec marca jedynie 13% gotowych lokali i jedna czwarta mieszkań w blokach nie znalazła jeszcze nabywców. Oznacza to, że nawet jeżeli – załóżmy – w przyszłym roku rynek zacznie się załamywać, to większość deweloperów i tak na swoich kontach będzie miała w pełni zwrócone koszta inwestycji.

Nie zobaczymy więc obrazków jak z epicentrum ostatniego finansowego kryzysu, gdzie deweloperskie lokale niszczały z braku chętnych lokatorów. W ostateczności najgorsze, do czego zmuszeni będą deweloperzy to ograniczenie pakietu inwestycji i bardziej ostrożne poruszanie się na rynku. Mówiąc inaczej – nawet jeżeli czeka nas upadek, dla większości z nas na dole czeka miękki materac

O „zabezpieczeniu” przed upadkiem można mówić zresztą nie tylko w przypadku „rekinów” na mieszkaniowym rynku, ale również i drobniejszego narybku. Chociaż politykę mieszkaniową państwa krytykuje się z politycznych pobudek, ciężko odmówić jej pozytywnego skutku zarówno dla branży nieruchomości, jak i dla społeczeństwa jako takiego.

Większość profesjonalnych obserwatorów ożywienie na rynku przypisuje właśnie działaniu w.w programu, a jego ostatnie wyhamowanie – jego stopniowemu zamykaniu. Można tutaj przez chwilę przyjrzeć się ewolucji samego programu, szczególnie że na ten rok czekają nas nie tylko zmiany w jego funkcjonowaniu, ale i start „siostrzanej” inicjatywy mieszkanie+.

Pierwszą zmianą – którą MdM zastąpiło wcześniejszy program „Rodzina na Swoim” – było przyjęcie mieszkań z rynku wtórnego do programu dopłat. Sama „Rodzina…” stanowiła próbę pogodzenia dwóch sprzecznych ze sobą żywiołów: z jednej strony miał on pomóc tym najbardziej biednym i potrzebującym, z drugiej – ograniczał wybór do mieszkań deweloperskich.

Dodatkowe obostrzenie – maksymalna cena za metr – doprowadziły do tego, że mieszkań w zasadzie nie mógł znaleźć nikt: w aglomeracjach były one za drogie, aby zmieścić się w limicie, a poza nimi nie było ich wcale (bo mało kto chciał wtedy budować się na prowincji, najwyżej w podmiejskich dzielnicach takich jak szczecińskie Warszewo). „Mieszkanie dla młodych” – w mniejszym stopniu prowadząc nas za rękę i dając większą swobodę w wyborze – okazało się znacznie bardziej trafione, i poprawiło sytuację na rynku.

O jego sukcesie świadczyć może to, jak szybko rozeszły się wśród chętnych pieniądze z przeznaczonego budżetu – pokazując nie tylko skuteczność, ale również potrzeby mieszkaniowe wśród młodych polaków. Ostatnie zmiany w tym planie mają dążyć przede wszystkim do wyrównania poziomów między wielkimi ośrodkami, a mniejszymi miastami które bardzo często znajdowały się na szarym końcu jeżeli chodzi o alokację środków.

Jest to zrozumiały krok, biorąc pod uwagę że niezrównoważony rozwój nie służy nikomu – a już w szczególności tym, do których kierowany jest program. M.in. w Rzeszowie, czy Lublinie zanotować można było wyższe kwoty, do których możliwe są dopłaty do mieszkania.

Wspomniany już program „Mieszkanie+” z kolei ożywić ma segment budownictwa komunalnego. Na działkach należących wcześniej do gmin wybudowane mają zostać osiedla, które później wynajęte zostaną po preferencyjnych cenach i z możliwością późniejszego wykupu.

Potencjał pod budowę jest znaczny, ponieważ w grę wchodzą nie tylko ziemie należące bezpośrednio do gminy, ale również do powiązanych z nią spółek – tutaj częstym kandydatek są nieużytki na stanie PKP (których wiele znajduje się – dla przykładu – w prawobrzeżnym Szczecinie

Wbrew pozorom, większość deweloperów nie boi się tej zmiany – a wręcz przeciwnie, wielu patrzy na nią z nadzieją. Z dwóch powodów – raz, że osiedla mają być budowane w porozumieniu z deweloperami, a „rządowe” zlecenia oznaczają w tym momencie stabilną inwestycję z (prawie) pewną opcją zapłaty.

Dwa – docelowi odbiorcy tego programu i tak sytuują się poniżej tego w co celuje większość firm deweloperskich, stąd start programu nie będzie dla nich oznaczać exodusu klientów. A niektórzy twierdzą nawet, że wręcz przeciwnie – stabilność, jaką daje program ,dla wielu oznaczać może w perspektywie oni albo ich dzieci zainteresują się kupnem bardziej okazałego mieszkania.

Jak więc wspomniano w tytule, przyszłe lata na pewno stanowić będą zmiany dla branży mieszkaniowej – nie wiadomo, czy i jak dalej potoczą się losy inwestycji (rozpoczętych i przyszłych) oraz jakie skutki odniosą rządowe programy. Najrozsądniejszym jest – jak zawsze – obserwować i czekać, co przyniesie przyszłość.