Rynek biurowy – prognozy 2015-2017
Opublikowano: 19 sierpnia 2015

Z najnowszych danych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield wynika, że prognozy które uwzględniają rynek biurowy Europy Środkowej, tj. Czech, Węgier, Rumunii, Polski i Słowacji, mogą na ogół napawać optymizmem. W najbliższych trzech latach czynsze wzrosną na trzech rynkach – w Bratysławie, Budapeszcie i Pradze.

Stosunkowo wysoki wzrost gospodarczy w krajach Europy Środkowej i optymistyczne prognozy skłoniły deweloperów do rozpoczęcia nowych inwestycji lub ubiegania się o pozwolenia na budowę obiektów o powierzchni przewyższającej oczekiwany popyt na rynku najmu. W ciągu najbliższych trzech lat nowa podaż powierzchni biurowej może spowolnić wzrost czynszów, a nawet przyczynić się do ich spadku w niektórych lokalizacjach.

Czynsze za powierzchnie biurowe mogą najbardziej wzrosnąć w Pradze i Budapeszcie – o 0,8% w ujęciu rocznym. W Pradze czynsze utrzymają się na stabilnym poziomie w najbliższym czasie i zaczną rosnąć dopiero w 2017 r. w przeciwieństwie do Budapesztu, gdzie po okresie niewielkich zmian możliwy jest umiarkowany wzrost stawek czynszowych w latach 2015-2016. Spadek czynszów przewidywany jest na rynku warszawskim, na którym czynsze w najbliższych trzech latach mogą się zmniejszyć o -4,1% rocznie i obawy związane z wolumenem podaży są najsilniejsze.

„Naszym zdaniem różnice między poszczególnymi rynkami środkowoeuropejskimi utrzymają się ze względu na istniejące rozbieżności w zakresie popytu i podaży. Ożywienie na rynku najmu w Budapeszcie zapewne przełoży się na wzrost czynszów w przyszłości. Natomiast w Polsce mamy do czynienia z wyraźnym zróżnicowaniem potencjału wzrostowego stawek czynszowych pomiędzy miastami regionalnymi (z silnym popytem i optymistycznymi prognozami), a Warszawą, gdzie czynnikiem hamującym wzrost czynszów w krótkiej perspektywie jest duża liczba realizowanych inwestycji”.  powiedział Charles Taylor, partner zarządzający polskiego oddziału firmy doradczej Cushman & Wakefield.

Bratysława

Aktywność na rynku najmu w Bratysławie obecnie wynika w nieznacznie większym stopniu z ekspansji najemców niż – jak dotychczas – z racjonalizacji zajmowanej powierzchni. Jednak czynsze za najlepsze powierzchnie utrzymają się na obecnym poziomie 15 EUR/mkw. (najniższym w regionie) co najmniej do końca 2016 r., gdy podaż będzie lepiej równoważyć popyt.

W 2015 r. łączna podaż nowej powierzchni biurowej może wynieść 40 000 mkw., która w większości została już zakontraktowana umowami przednajmu. Deweloperzy nadal niechętnie podejmują się realizacji inwestycji spekulacyjnych, ponieważ najemcy korzystają z bogatej oferty dostępnych obiektów biurowych, które mogą zaspokoić ich oczekiwania.

Wzrost aktywności deweloperów może nastąpić dopiero w 2016 r. Sprzyjać temu będzie dalszy wzrost gospodarczy kraju i poprawa na rynku pracy, co przełoży się na bardziej trwałe ożywienie na rynku najmu. Jednak sytuacja na rynku będzie się zmieniać stopniowo i w krótkiej perspektywie czynsze typu prime raczej pozostaną na dotychczasowym poziomie.

Coraz mniejsza dostępność powierzchni wysokiej klasy skłoni wynajmujących do stopniowego wycofywania zachęt oferowanych najemcom, a deweloperów do rozpoczęcia inwestycji spekulacyjnych. Towarzyszyć temu będzie niewielki wzrost czynszów.

Bukareszt

Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe w Bukareszcie utrzymują się na stałym poziomie 19 EUR/mkw. od 2012 r.. Wynika to, z faktu, że wskaźnik pustostanów w rumuńskiej stolicy jest nadal dwucyfrowy, a tempo wzrostu gospodarczego kraju spowolniło w opóźnionej reakcji na globalny kryzys finansowy.

W drugiej połowie 2015 r. czynsze nominalne znajdą się pod presją spadkową i do końca bieżącego roku obniżą się o 2,6% do 18,50 EUR/mkw., czyli najniższego poziomu od czterech lat. Trend spadkowy na rynku bukareszteńskim ma miejsce pomimo ożywienia gospodarczego, które przekłada się na poprawę nastrojów wśród przedsiębiorców. Jednak wynajmujący nadal oferują różne zachęty, aby pozyskać dużych najemców i ograniczyć pustostany.

Warto zaznaczyć, że zachęty oferowane w pakietach najmu powinny zostać wycofane, zanim czynsze zaczną rosnąć, co może nastąpić pod koniec 2016 r. Będzie to jednak proces stopniowy. Pod koniec pierwszego kwartału 2015 r. w budowie pozostawało 345 000 mkw. powierzchni biurowej, z czego większość w obiektach o charakterze spekulacyjnym. Jest to kolejny czynnik hamujący wzrost czynszów.

Budapeszt

Z najnowszych danych wynika, że ożywienie na budapeszteńskim rynku biurowym utrzyma się, czemu sprzyjać będzie większa dynamika wzrostu gospodarczego. Jednak poprawa nastrojów wśród przedsiębiorców oraz większa aktywność na rynku najmu, na co wskazuje rekordowy popyt w drugim kwartale i absorpcja netto wyższa o 40% niż rok wcześniej, nie przełożyły się jeszcze na wzrost czynszów.

W pierwszym kwartale 2015 r. czynsze nominalne w COB utrzymały się na niezmienionym od pięciu lat poziomie 21 EUR/mkw., do czego przyczyniają się pakiety zachęt takie jak zwolnienia z czynszu i kontrybucje finansowe na aranżację powierzchni.

Jednak rekordowo wysoki wskaźnik pustostanów stopniowo maleje i po raz pierwszy w historii jest niższy niż w sąsiedniej Pradze, co w połączeniu z coraz mniejszą liczbą inwestycji deweloperskich o charakterze spekulacyjnym stworzy warunki sprzyjające wzrostowi czynszów. Dotyczyć to będzie jednak tylko wybranych podrynków i powierzchni biurowej wysokiej jakości – w przypadku powierzchni zwalnianej przez najemców obowiązują znacznie niższe ceny.

Praga

W 2015 r. popyt na powierzchnię biurową w Pradze znacząco wzrósł za sprawą coraz lepszych wskaźników gospodarczych Czech, które w pierwszym kwartale osiągnęły najwyższy wzrost PKB spośród państw członkowskich Unii Europejskiej. W pierwszej połowie bieżącego roku oddano do użytku szereg nowych obiektów o charakterze spekulacyjnym, dzięki czemu podaż w 2015 r. znacznie przewyższy popyt, stwarzając najemcom dogodne warunki oraz powodując presję spadkową na stawki czynszowe. Czynsze bazowe w praskim COB spadły w ostatnich 12 miesiącach o ok. 3,6%.

W 2014 r. odnotowano niską absorpcję powierzchni biurowej netto pomimo optymistycznych nastrojów na rynku najmu. Większość zawartych umów stanowiły renegocjacje i przedłużenia, co wynikało z dążenia najemców do wykorzystania dostępnych możliwości, aby zmienić wynajmowaną powierzchnię na lepszą na korzystniejszych warunkach. W następnych 18-24 miesiącach czynsze bazowe w budynkach biurowych w najlepszych lokalizacjach zaczną powoli rosnąć. Dotyczyć to będzie jednak zdecydowanie obiektów o najwyższym standardzie.

Utrzymujący się dwucyfrowy wskaźnik pustostanów oznacza, że najemcy mają duże możliwości wyboru obiektów biurowych. Jednak większość nadpodaży to powierzchnia niższej jakości, którą najemcy zwalniają w ramach konsolidacji lub zmiany wynajmowanych obiektów na lepsze. W 2015 r. praski rynek powierzchni biurowych powiększy się o 192 000 mkw., z czego przewiduje się, że 40% zakontraktowane będzie umowami przednajmu.

Z tego względu wskaźnik pustostanów może wzrosnąć do prawie 17%, ale w 2016 r. może obniżyć się do ok. 15% za sprawą niewielkiej liczby nowych obiektów w przygotowaniu, szybszego tempa wzrostu gospodarczego i znacznie wyższego popytu od podaży.

Warszawa

Wzrost gospodarczy i optymizm wśród przedsiębiorstw należy zaliczyć do głównych czynników korzystnie wpływających na wyniki rynku biurowego stolicy. W pierwszej połowie 2015 r. odnotowano wysoki wolumen transakcji najmu, w czym duży udział miały renegocjacje, i przeprowadzki firm już obecnych w Warszawie, a także umowy najmu zawierane przez nowych najemców dopiero wchodzących na warszawski rynek.

W wyniku utrzymującej się wysokiej absorpcji powierzchni wskaźnik pustostanów przejściowo obniżył się pod koniec marca 2015 r., ale w drugim kwartale wzrósł do 14.1%. Pomimo silnego popytu szybko powstają nowe inwestycje, co w następnych 12-18 miesiącach może pogłębić problemy związane z nadpodażą.

Z kolei brak równowagi pomiędzy podażą a popytem wywiera presję spadkową na czynsze bazowe, wskutek czego warszawski rynek staje się rynkiem najemców, którzy mogą liczyć na zwolnienia z czynszu i kontrybucje finansowe do aranżacji pomieszczeń biurowych. Wysoka absorpcja netto może przyczynić się do spadku stawek czynszowych. Obecnie w budowie znajduje się ok. 576 000 mkw. nowej powierzchni biurowej, która zostanie oddana do użytku do końca 2016 r., przy czym umowy przednajmu zostały zawarte na niecałe 18% powstającej powierzchni. Warto zaznaczyć, że ukończenie niektórych obiektów może się opóźnić.

Wzrost aktywności najemców dotyczy także rynków regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Katowice i Łódź), na których wolumen najmu wzrósł w pierwszych dwóch kwartałach 2015 r. do ponad 217 200 mkw., co stanowi prawie 59% całkowitego wolumenu 2014 r. Duży popyt pozwala sądzić, że w 2015 r. najemcy podpiszą umowy w miastach regionalnych na ponad 400 000 mkw.

Tagi: Charles Taylor, Cushman & Wakefield, rynek biurowy, rynek biurowy Europy Środkowej, rynek najmu