Prezes SM „Metalowiec”przeciw „poprawianiu” spółdzielczości (list otwarty)
Opublikowano: 14 października 2017

Najistotniejszą dziś dla spółdzielczości rzeczą jest wypracowanie takich procedur i metod administrowania spółdzielnią, które mimo zawirowań wokół samej spółdzielczości i ciągłych prób „poprawiania” prawa spółdzielczego przez polityków, pozwolą na trwałe i stabilne jej funkcjonowanie – pisze Jerzy Kruk, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Metalowiec”

Stanie się tak, jeżeli połączymy 150-letnie tradycje spółdzielczej samorządności z nowoczesnymi metodami zarządzania, odpowiadając tym samym na wyzwania współczesności.

Polityczne zamieszanie

Sygnały dobiegające do nas ze sceny politycznej są niepokojące. Politycy (na szczęście ostatnio tylko partia Kukiz’15 i senator Lidia Staroń) nie ustają bowiem w próbach ciągłego „majstrowania” przy ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych i prawie spółdzielczym, a ich coraz to nowe pomysły noszą często ślady kompletnej ignorancji i niezrozumienia istoty spółdzielczości. Tak jest choćby w wypadku porównywania spółdzielni mieszkaniowych i wspólnot, gdy sugeruje się, by spółdzielnie przejęły sposób funkcjonowania i zarządzania tych ostatnich. Tymczasem spółdzielnie to nie wspólnoty, o czym każdy wie, a ich działalność wiąże się nie tylko z zapewnieniem dobrych warunków zamieszkania.

Spółdzielnia to także organizacja działalności społecznej, kulturalnej, oświatowej, ale także wychowawczej dla członków i ich rodzin. Oprócz domów kultury działają kluby np. integracyjne, kółka zainteresowań, drużyny harcerskie (u nas od pół wieku działa szczep harcerski „Nysa”).

Niemniej jednak, choć powinniśmy się bronić przed takimi pomysłami, pewne elementy tamtego sposobu zarządzania są godne przeniesienia na grunt spółdzielczy. Myślę tu o systemie rozliczeń indywidualnych. Niektóre wrocławskie spółdzielnie już go wykorzystują, a SM „Metalowiec” zaczęła wprowadzać go od 1 stycznia 2006 roku, zgodnie z regulaminem rozliczeń uchwalonym przez Radę Nadzorczą. Każdy mieszkaniec może poznać rachunek wyników odnoszący się bezpośrednio do jego nieruchomości. Chodzi o jawność i przejrzystość informacji, o to, by każdy mieszkaniec wiedział, ile i za co płaci oraz dlaczego właśnie tyle. Stąd też u nas od 20 lat rozpisuje się opłaty za mieszkanie na kilkanaście pozycji, tak by rachunek był jasny, precyzyjny i zrozumiały, zwłaszcza, gdy następują zmiany.

Wspólnota – tak czy nie?

Mieszkańcy, którzy chcą się wydzielić, powinni dokładnie przeanalizować, co im się bardziej opłaci i co będzie dla nich bardziej korzystne. Najważniejsze są koszty zarządzania i administrowania nieruchomością, a także analiza tego, co w ramach tzw. kosztów administracyjnych zarządca oferuje.

Weźmy przykład naszej spółdzielni, czyli SM „Metalowiec”. Doprowadziliśmy do tego, że koszty zarządzania wynoszą obecnie 62 grosze od metra kwadratowego lokalu, co według Instytutu Mieszkalnictwa jest rozwiązaniem optymalnym (0,60–0,70 zł/m²). Oczywiście, można jeszcze zaniżać koszty zarządzania, np. do 30 groszy od metra, co zrobiła sławna już dziś jedna ze spółek zarządzających mieniem komunalnym we Wrocławiu, ale jak się to jej zarządzanie skończyło, wszyscy wiemy – wspólnota wróciła pod zarząd Urzędu Miasta.

Inna rzecz to brak zabezpieczeń finansowych, których wspólnotom brakuje. Pieniądze, którymi dysponują pochodzą od lokatorów, wiele nie ma nawet funduszu remontowego, więc w wypadku nagłych szkód, niespodziewanych remontów, przy zaległościach w opłatach, rodzi się problem. Małej nieruchomości trudno sobie z tym poradzić. Inaczej w spółdzielni, która posiada duży majątek wspólny, a przychody z tytułu wynajmowanych lokali pozwalają na pokrycie strat czy nieprzewidzianych wydatków, nawet jeśli to jest tylko pożyczka.

Minimalizacja kosztów – racjonalizacja działania

Nowoczesne zarządzanie sprowadza się do prowadzenia racjonalnej polityki oszczędnościowej i kadrowej. To znaczy takiej, która nie tylko tnie nieuzasadnione koszty, ale nie pogarsza jakości naszych usług dla mieszkańców. Powszechna dziś informatyzacja i komputeryzacja pozwala na to, nawet mimo dodatkowych czynności, jakie nakładają na spółdzielnię coraz to nowe zmiany prawne, ale oszczędzanie musi być racjonalne, np. nie zrezygnowaliśmy z etatowych pracowników zajmujących się utrzymywaniem czystości. Oczywiście, można by wynająć firmę z zewnątrz, ale żadna nie zastąpi tzw. gospodarzy domów. To oni znają najlepiej problemy i potrzeby najbliższego otoczenia.

Z podobnych względów utrzymujemy również zespoły konserwatorów osiedlowych. To system racjonalnie ustawiony, są bowiem dyspozycyjni, inaczej niż firmy zewnętrzne. We własnym zakresie prowadzimy też windykację zaległości w opłatach. Utrzymywanie komórki windykacyjnej jest bardziej opłacalne niż korzystanie z ousourcingu i nie chodzi tu tylko o pieniądze, ale także sposób pracy. Komórka ta współpracuje z Radami Osiedla, Radą Nadzorczą, bada przyczyny zadłużenia i sytuację dłużników, rozwiązuje problemy polubownie, pomaga pisać wnioski o dodatek mieszkaniowy, bo wielu ludzi nie wie nawet, że może się o taką formę pomocy ubiegać, stwarza warunki, by – gdy nie ma innego wyjścia – odpracowywać zadłużenie, działając na rzecz spółdzielni. Ileś spraw ludzkich rozwiązuje się więc bezproblemowo. W konsekwencji radzimy sobie lepiej niż wyspecjalizowane firmy windykacyjne, a efekty społeczne są widoczne i trwałe. Nasz wskaźnik zadłużenia waha się w granicach 3–4 proc., a to nie jest dużo w dzisiejszych, trudnych przecież czasach.

Dostęp do informacji

Wymogiem współczesności jest też pełny dostęp do informacji i sprawny system komunikowania się. Członkowie muszą być rzetelnie informowani o tym, co dzieje się w spółdzielni, bo tylko wtedy zrozumieją, dlaczego podejmuje się takie a nie inne decyzje, bo będą chcieli brać udział w podejmowaniu decyzji i poczują się odpowiedzialni za wspólne dobro. Jest to według mnie podstawowy przejaw demokracji bezpośredniej.

Najlepiej świadczy o tym przykład naszych spółdzielców, którzy przecież dobrowolnie opodatkowali się (w kwocie dodatkowych 20 groszy od metra) by przyspieszyć proces termomodernizacji budynków. Między innymi dzięki temu społecznemu poparciu już w 2008r zakończyliśmy termomodernizację oraz usuwanie płyt acekolowych i to bez pomocy państwa (120 budynków).

Tymczasem wspomniani politycy uparcie forsują tezy, że spółdzielcy są niemal ubezwłasnowolnieni, podejmują wysiłki „ratowania” spółdzielczości, często ze zgubnym dla niej skutkiem. Np. populistyczne, a przy tym niesprawiedliwe wobec tych, którzy przekształcali już mieszkania na spółdzielcze własnościowe, był i jest pomysł, by przekształcać mieszkania lokatorskie na własnościowe bez konieczności uzupełniania wkładu mieszkaniowego. Ustawowo pieniądze te przeznaczane były do tej pory na fundusz remontowy spółdzielni. Dlaczego przyszli właściciele mieszkań zostali zwolnieni z  partycypacji w takich kosztach, które pokrywali ich sąsiedzi ?!

Jaka przyszłość?

Jest w tym coś niepokojącego, że spółdzielczość tak drażni polityków. Od dawna nie jest już finansowana przez państwo, świetnie daje sobie sama radę, administruje ogromnymi terenami, w większości lepiej utrzymanymi niż te komunalne, więc o co chodzi? Trudno oprzeć się wrażeniu, że ciągle na siłę szuka się sposobu, by „zamieszać” w spółdzielniach.

Mimo to jestem optymistą. Wypracowane przez nas metody administrowania sprawdziły się nie raz i zostały zaakceptowane przez członków. Poddaliśmy się nawet weryfikacji według międzynarodowych standardów, a uzyskany w 2003 roku certyfikat jakości ISO, potwierdza tylko, że działamy nowocześnie i nie mamy się czego wstydzić. Nasza spółdzielnia jest stabilna finansowo i gospodarczo. Mam więc powód do tego, by wierzyć, że ze wszelkich zawirowań wyjdziemy obronną ręką, a w starciu zdrowego rozsądku z polityką zwycięży jednak ostatecznie zdrowy rozsądek.

Jerzy Kruk, prezes SM „Metalowiec”

Tagi: Jerzy Kruk, Polityka, SM Metalowiec, spółdzielczość, spółdzielnie, wspólnota mieszkaniowa