• Menu

    Apartamenty do wynajęcia – zysk czy ryzyko?

    City Comfort Mat. prasowy

    Niepewna sytuacja ekonomiczna wymusza poszukiwanie nowych rozwiązań, które pozwolą optymalizować zyski. Nie może zatem dziwić rosnąca popularność apartamentów do wynajęcia, które dla inwestorów stanowią kuszącą alternatywę

    Gwarantowane zyski, własność nieruchomości, oszczędność czasu i środków na przygotowanie lokalu do wynajmu oraz jego bieżącą obsługę czy reklamę – nie brakuje argumentów przemawiających za tym, że inwestycja w apartamenty do wynajęcia jest atrakcyjną i bezpieczną formą inwestowania kapitału. W pełni umeblowane oraz wyposażone lokale, które są przeznaczone na wynajem zarówno krótko, jak i długoterminowy, w ostatecznym rozrachunku zapewniają nabywcy wyższy zysk niż wynajem lokali mieszkalnych. Ryzyko inwestycyjne jest zminimalizowane, jeśli nieruchomością zarządza wiarygodny oraz transparentny operator, umowa jest zabezpieczona gwarancją bankową, a za deweloperem stoją wieloletnie doświadczenie, solidność i odpowiednia jakość.

    Zwrot z inwestycji w formie wypłaty czynszu na stałym poziomie w skali roku może być zatem bardzo intrygującą opcją, tym bardziej że nabywca nie musi martwić się o najemców, ponieważ za ten obszar również jest odpowiedzialny operator. Inwestycja w apartament do wynajęcia stanowi bezpieczną formę inwestowania kapitału, zwłaszcza w zestawieniu z tradycyjnym wynajmem mieszkania, w którym stopa zwrotu w skali roku wynosi ok. 4 proc., a w przypadku rocznej lokaty bankowej czy obligacji skarbowych oprocentowanie waha się w przedziale 2-3 proc. To kolejny argument za tym, że taki rodzaj inwestycji w nieruchomości jest jedną z najpewniejszych form pomnażania pieniędzy.

    Kluczowa rola operatora

    Pod względem prawnym zakup apartamentu nie różni się niczym od zakupu mieszkania. Nabywca może swobodnie dysponować nieruchomością wedle własnego uznania zgodnie z tzw. ekonomią współdzielenia, która polega na tym, że użycza ją odpłatnie innym, gdy sam z niej nie korzysta. Budynek jest natomiast odpowiednio zaadaptowany pod wynajem apartamentów. Kompleksowo wyposażone, spójne wizualnie lokale z pełnym zapleczem usług i infrastrukturalnym, łączą w sobie funkcje pokoju hotelowego z mieszkaniem do wynajęcia o wysokim standardzie. Analizując trendy panujące na rynku nieruchomości, różnice coraz bardziej zacierają się, a świadomość konsumenta sukcesywnie rośnie. Zwraca on uwagę nie tylko na profesjonalną obsługę, ale również otoczenie, lokalizację czy prywatność. W przypadku apartamentów do wynajęcia, kluczową rolę odgrywa operator. Zarządza on nieruchomością, dba o zachowanie odpowiednich standardów oraz może wziąć na siebie odpowiedzialność w zakresie najmu danego lokalu. Może, ale nie musi.

    Bezpieczeństwo przede wszystkim

    Część inwestorów decyduje się na samodzielne znalezienie najemcy, korzysta z apartamentu lub traktuje go jako inwestycję na przyszłość w celu zabezpieczenia własnej emerytury. Umowa z operatorem może jednak uwzględniać kompleksowe zarządzanie lokalem z założeniem, że operator znajdzie potencjalnego najemcę. Takie rozwiązanie jest szczególnie korzystne, jeśli inwestor dysponuje ograniczoną ilością czasu lub nie orientuje się w realiach panujących na rynku. Bezpieczeństwo w zakresie sukcesywnego pomnażania kapitału, w przeciwieństwie do inwestycji na giełdzie, jest na zdecydowanie wyższym poziomie. Ponadto, umowa na okres na przykład pięciu lat ogranicza ryzyko współpracy, która nie przynosi inwestorowi spodziewanych korzyści materialnych.

    City Comfort Mat. prasowy

    Należy mieć świadomość, że apartamenty do wynajęcia to zupełnie inny biznes niż wynajem na przykład własnego mieszkania. Różnic pod kątem własności właściwie nie ma, lecz to drugie rozwiązanie niesie ze sobą pewien poziom ryzyka, a otrzymywane zyski często nie są współmierne. Ponadto wynajmujący ponosi odpowiedzialność za znalezienie najemcy, a jego brak bezpośrednio przekłada się na finanse. Apartamenty do wynajęcia są natomiast z reguły zlokalizowane w obiektach przypominających hotele lub doskonale wkomponowane w osiedla mieszkalne. To właśnie ich mieszkalny charakter często stanowi przewagę konkurencyjną nad budynkami hotelowymi. Dodatkowe atuty stanowią atrakcyjna lokalizacja oraz podwyższony standard. W krótkim terminie są dogodne dla weekendowych turystów lub przedsiębiorców, udających się na wyjazd służbowy. Jest to zasadnicza różnica w stosunku do prywatnego wynajmu nieruchomości. Klienci mają do dyspozycji kompleksowo wyposażone części wspólne, lecz każdy apartament w budynku może mieć innego właściciela. Nawet jeśli dany apartament nie zostanie wynajęty, właściciel nie odczuwa kosztów z tym związanych, ponieważ ponosi je operator. Co zrozumiałe, rentowność inwestycji zmniejsza się, jeśli potencjalny inwestor zdecyduje się na uruchomienie kredytu bankowego na zakup lokalu. Zdecydowanie korzystniejsze rozwiązanie to inwestycja gotówkowa, która z roku na rok zwraca się z zyskiem.

    Minimalizowanie błędów polega również na tym, aby dokładnie sprawdzić operatora zarządzającego budynkiem. Im jest bardziej doświadczony, ze stabilną pozycją na rynku, tym potencjalne ryzyko inwestycji jest mniejsze. Oczywiście, nie brakuje przykładów, szczególnie w biznesie hotelarskim, w którym wiele obiektów jest zarządzanych przez podmioty o wątpliwej reputacji. Globalny operator, będący czołowym graczem na lokalnym rynku, to warunek niezbędny, pozwalający uniknąć inwestycyjnej pomyłki. Równie ważna jest jednak relacja na linii inwestor-operator. Pierwszy przez drugiego nie może być traktowany wyłącznie przez pryzmat kapitału finansowego, pozwalającego rozwijać biznes. Idealne rozwiązanie to takie, w którym obie strony są dla siebie partnerami z zachowaniem oczywistej dbałości o własne interesy, ale z poszanowaniem elementarnych zasad, takich jak uczciwość, szacunek oraz zaufanie.

    City Comfort Mat. prasowy

    Istotne znaczenie mają również koszty dodatkowe: comiesięczny czynsz, ubezpieczenie, media lub bieżąca obsługa sprzątająca. Kluczowe kwestie muszą zostać uregulowane w umowie, lecz nie jest tajemnicą, że dla inwestora najlepszą opcją będzie uniknięcie lub ograniczenie wspomnianych kosztów. Szczególnie atrakcyjny jest model współpracy, który gwarantuje elastyczność zarówno w kontekście właściciela nieruchomości, jak również potencjalnego najemcy. Pobyty na dłużej lub krócej, pełna obsługa i swoboda samodzielnego mieszkania, odpowiednia jakość za rozsądną cenę, system całodobowego wydawania kluczy, bezpieczny parking, monitoring, śniadanie do pokoju lub w formie bufetu czy w końcu klimatyzacja, która zapewnia zarówno komfortową pracę, jak i relaks. Z większości usług można swobodnie zrezygnować, jeśli ceni się prywatność lub intymność. Domowa atmosfera z profesjonalną obsługą stanowi jednak wartość dodaną. Bez względu na to, czy klient szuka dobrego punktu startu do eksploracji miasta czy też odpoczynku od zgiełku metropolii.

    Biznesowy spokój

    Stopy zwrotu w apartamenty do wynajęcia w skali roku zaczynają się już od 6 procent. Lokalizacje będące obiektem pożądania inwestorów czy znajdujące się w sezonowych miejscowościach mogą przynieść wzrost na poziomie co najmniej 10 procent. Największą popularnością cieszą się inwestycje w dużych ośrodkach miejskich, gdzie sezonowość determinowana przez turystykę właściwie nie istnieje. Lokowanie kapitału ma charakter długoterminowy, a umowa z operatorem radykalnie obniża ryzyko inwestycyjne.

    Wypłata przez operatora określonego poziomu zysku może być wyższa z roku na rok do momentu osiągnięcia stałego czynszu, stanowiącego procent całkowitego przychodu netto operatora, będącego pomnożeniem udziału właścicielskiego nieruchomości. Wiodącą zaletą z perspektywy każdego inwestora w przypadku umowy z operatorem jest jednak podział ryzyka. Nie ponosi żadnego ryzyka wynikającego z ustawy o ochronie praw lokatorów, może uzyskać zwrot z podatku VAT, ponieważ najemcą jest osoba prawna, a sama nieruchomość z reguły w okresie najmu zyskuje na wartości, co nie jest bez znaczenia w dłuższej perspektywie. Długoterminowa inwestycja, dzięki której nabywa się własność nieruchomości, jest propozycją dla osób, ceniących sobie spokój oraz biznesową stabilizację.

    Jarosław Piec, dyrektor finansowy City Service Polska

    Udostępnij w sieci ....
    Share on FacebookTweet about this on TwitterShare on LinkedInPin on PinterestShare on Google+Share on VKShare on Tumblr

    Dodaj komentarz

    Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *